Застройщики переживают трудный период, но это временно

21 сентября в рамках Международного Конгресса «Транспорт и Строительство» состоялся Всероссийский Саммит ведущих застройщиков на тему «Стратегия развития жилищного строительства Российской Федерации». Организаторами мероприятия выступили Ассоциация застройщиков Республики Башкортостан, оргкомитет Urban Awards и сообщество ведущих девелоперов и застройщиков Urban Community.

Саммит объединил руководителей российских компаний-застройщиков, а также представителей федеральных и региональных профильных органов государственной власти для обсуждения наиболее актуальных вопросов в сфере жилищного строительства и налаживания прямых бизнес-контактов.

Модерировал Саммит - Ватолин Равиль, директор РБК-Уфа.

Началось мероприятие с приветственного слова заместителя премьер-министра Правительства РБ Алана Марзаева. Он обозначил основные проблемы строительной отрасли не только Башкортостана, но и всей страны. Строительная отрасль крайне зарегулирована, очень много дублирующих требований, которые не имеют смысла либо могут быть исполнены внутри органов власти без того, чтобы нагружать ими застройщика. Поэтому нужно сокращать объем документооборота, разрешительных и согласительных процедур.

Об основных законодательных мерах поддержки застройщиков рассказала депутат Мосгордумы Елена Николаева. Она подчеркнула, что сейчас строительная отрасль проходит трудный этап, но это временно. Несмотря на все сложности, благодаря поддержке властей на разных уровнях объем ввода жилья только растет. Решающую роль в формировании спроса сыграла льготная ипотеки.

Общественный представитель по национальным проектам в сфере градостроительной политики при Уполномоченном по защите прав предпринимателей при Президенте РФ, Член координационного совета Деловая Россия Елена Киселева затронула сложный вопрос — не радужное состояние строительной отрасли в регионах РФ. По ее словам, одна из самых главных проблем — административное давление на застройщиков. Например, в 24 регионах России — это более 800 городов с общим населением 22 млн человек — строительство жилья остановилось совсем. Кроме того, модель проектного финансирования не смогла адаптироваться на большей части Российской Федерации. Банки так и не стали партнерами девелоперам. Они ведут свой бизнес и предъявляют жесткие требования при кредитовании. Малые и средние застройщики практически лишены проектных денег. Несмотря на рекордные показатели ввода жилья, этот объем приходятся на 3-4 самых благополучных региона и несколько федеральных городов. В остальных локациях без поддержки властей ситуацию не изменить. Еще одна проблема - отсутствие механизма защиты инвестиций застройщиков. Есть факты, когда у добросовестных застройщиков отзываются разрешения на строительство при 70-80% готовности жилья с сотнями дольщиков, и за это никто не несет ответственности. Многие застройщики на грани банкротства. За два года из 4000 девелоперов на рынке осталось около 900 компаний, хотя ДОМ.РФ называет цифру в 2,8 тысячи. Причина – формальная регистрация застройщиков в реестре ДОМ.РФ, хотя многие из них ничего не строят.

В 2023 году должен начаться переход девелоперов на обязательное использование технологий информационного моделирования. Однако данный процесс влечет за собой определенные затраты. Поэтому застройщики скептически относятся к данной идее. Президент НОТИМ Михаил Викторов предложил простимулировать их и отменить банковские проценты по проектному финансированию для тех компаний, которые перешли на технологии информационного моделирования. Он обосновал это простым подсчетом. В рамках проектного финансирования застройщик на первоначальном этапе получает кредит под 12-13% годовых. По мере наполнения счетов эскроу ставка снижается до 4-5%, и даже, если продажи квартир идут очень хорошо, и все дольщики внесли деньги, банк все равно берет с застройщика 2%. Примерная стоимость перехода на ТИМ составляет, как правило, от 1,5 до 2,5% от стоимости проекта, и именно эти средства можно было бы компенсировать отменой банковских процентов. Однако данный инструмент стимулирования следует протестировать в нескольких пилотных регионах России.

Председатель Правления ГК «Монолит Холдинг» Гасан Архулаев на примере своей компании рассказал о современных трендах и стратегии развития в 2022 году. По его мнению, любые предлагаемые экономические условия – это возможность пристально обратить внимание на существующий бизнес и понять, как изменить процессы для более качественного и быстрого решения задач. ГК «Монолит Холдинг» применяет стратегию эволюционного подхода. Конкурентное преимущество застройщика в том, что он реализует крупные, капиталоёмкие инфраструктурные проекты и обеспечивает весь необходимый комплекс строительно-монтажных работ. Сотрудники компании постоянно развиваются и повышают свою квалификацию. В ГК «Монолитхолдинг» работает R&D центр, изучающий современный рынок инженерных решений и программных комплексов с использованием цифровых технологий и искусственного интеллекта, чтобы гибко интегрировать инновации в производственные процессы компании. Данный процесс непрерывный, что позволяет компании успешно преодолевать экономические кризисы в стране.

Александр Попов, исполнительный директор по работе с партнерами ДОМКЛИК, отметил, что сегодняшний клиент при покупке жилья активно пользуется субсидированными программами, потому что они завязаны на аннуитетной системе платежей, что позволяет понизить размер ежемесячного взноса на 10-15 тыс. рублей. А это крайне существенно для граждан. Однако у таких программ есть и недостаток. Застройщики, предоставляющие субсидированные условия покупки, поднимают стоимость жилья до 30-35% и выходят за рамки рыночных цен. Получается, когда покупатель захочет продать свою квартиру, велика вероятность, что он не сможет ее реализовать по той цене, которую заплатил.

Маргарита Смышляева, директор по развитию ГК «БестЪ» и Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign рассказали о том, как девелоперы могут получить добавленную стоимость от реализации своего объекта, дополнив его инновационными интересными решениями, например, сервисными апартаментами, коворкингами, общественными пространствами, контейнерными галереями, торговыми центрами формата «у дома». Эксперты выработали свой алгоритм по созданию востребованного продукта, которым поделились с застройщиками. Разрабатывая тот или ной проект, в ГК «БетстЪ» руководствуются несколькими принципами. Во-первых, идея должна быть инновационной. Во-вторых, доходной, социально значимой и нести новую эстетику. Для этого специалисты анализируют внешние факторы (экономику, политику, социальные запросы), изучают социалогические прикладные исследования, сотрудничают с научными институтами, посещают профильные ивент-мероприятия для полезного нетворкинга, узнают мнение экспертного сообщества, участвуют в проперти-турах по реализованным объектам и НЕреализованным (этот опыт очень ценен, что не получилось сделать и почему). Только после такой проделанной работы можно найти по-настоящему инновационную идею и составить грамотную концепцию с детально просчитанной экономикой.

Секретом успешной реализации проектов комплексного освоения территорий и их дальнейшего развития поделилась с застройщиками заместитель гендиректора по продажам и маркетингу #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. По ее словам, в первую очередь - это опережающее строительство транспортной инфраструктуры и социальных объектов — школ и детских садов — по государственным программам. Иначе затраты на их возведение придётся включать в стоимость жилья, но по таким высоким ценам оно не будет востребовано у покупателей ввиду недостаточной платежеспособности. Соответственно, рынок жилья будет сужаться. Также эффективному комплексному освоению территорий, считает Эльвира Галяутдинова, будет способствовать поддержка молодых семей. Для этого необходимо дифференцировать размер материнского капитала в зависимости от региона проживания, поскольку зачастую этих средств недостаточно для внесения первоначального взноса, а также снизить размер банковской комиссии при реализации субсидированных ипотечных программ. Тормозит развитие территорий и невозможность застройщиков использовать программу выкупа вторичного жилья в счет первоначального взноса, поскольку средства девелоперов находятся на эскроу-счетах. Необходимо, чтобы банки разработали программы по выкупу вторичного жилья. Это положительно скажется на развитии жилищного строительства. К числу мер, которые могут способствовать увеличению объемов жилья, она также отнесла предоставление льготных ставок для застройщиков при кредитовании проектов комплексного развития территорий, субсидирование медицинских учреждений, которые готовы начинать свою деятельность на ранних этапах застройки территорий и тем самым обеспечивать качественное медицинское обслуживание.